Mutui casa: cosa cambierà…tutte le novità in merito.

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Nelle ultime settimane si è molto discusso del disegno di legge n. 256 al vaglio del Parlamento con il quale si sta per dare attuazione alla direttiva comunitaria n. 2014/17/UE, che regola i rapporti tra banche e clienti.
In generale, si sa che quando si parla di casa, gli animi si surriscaldano facilmente; in questo caso, si è assistito a furibonde proteste da parte dei parlamentari dell’opposizione che hanno visto la riforma come un vero e proprio “regalo” alle banche.
In realtà, un’analisi un po’ più approfondita potrebbe far giungere ad una conclusione differente.
In attuazione della suddetta direttiva, il disegno di legge n. 256 prevede l’eliminazione del divieto di inserire nel contratto di mutuo il cosiddetto “patto commissorio”, ossia quell’accordo tra le parti, secondo il quale una banca può prendere possesso direttamente dell’immobile dato in garanzia, nel caso in cui il cliente non paghi almeno 18 rate, anche non consecutive del mutuo (il numero è salito da sette a diciotto dopo le numerose proteste).
Solo dopo il mancato pagamento di queste 18 rate, anche se non consecutive, il cliente potrà essere formalmente considerato “inadempiente” e la banca potrà espropriargli direttamente l’immobile.
Oggi, invece, l’istituto bancario deve rivolgersi al giudice, istaurando un processo – che nel nostro paese può durare diversi anni- solo al termine del quale potrà prendere possesso della casa.
Tuttavia, le lungaggini giudiziarie di cui le banche sono consapevoli, influiscono notevolmente al momento della stipula di un contratto di mutuo, facendo lievitare anche costi ed oneri dello stesso.
Gli istituti bancari, infatti, considerano anche il possibile inadempimento del cliente e le conseguenti spese che dovranno affrontare per recuperare il credito (il periodo di tempo in cui a causa del procedimento giudiziario che dovrà essere intentato non incasseranno alcunché; le spese per mettere l’immobile all’asta, ricavandone spesso meno della metà del credito residuo ancora vantato).
A ben vedere, dunque, la situazione attuale tutela il cliente solo apparentemente, perché il costo del mutuo per l’acquisto di una casa è caricato di tutti gli oneri suddetti, così come le altre condizioni contrattuali spesso sono rigide, proprio in previsione dei possibili rischi per il creditore.
Consentire alle banche di entrare in possesso tempestivamente dell’immobile ipotecato, quindi, potrebbe consentire di alleviare i costi e i rischi a loro carico per l’erogazione dei mutui; di conseguenza, gli istituti di credito potrebbero applicare ai mutui un tasso (spread) più basso di quello odierno, riducendo così l’importo della rata periodica e/o la durata dell’ammortamento, così come potrebbero modificare le altre condizioni contrattuali (come quelle relative alle garanzie di reddito, personali, reali).
Inoltre, il numero di 18 rate non appare così basso – così come poteva apparire quello di 7 – e tale da rendere ingiustificabile che la banca entri in possesso direttamente dell’immobile che fu offerto in garanzia al momento della stipula del contratto di mutuo.
Ulteriore elemento a favore del cliente che si evince dal disegno di legge sta nel fatto che la banca, dopo aver venduto l’immobile, soddisfacendo il proprio credito con il relativo ricavato, dovrà girare al mutuatario l’eventuale incasso eccedente. Tuttavia, se il prezzo di vendita dovesse risultare inferiore al credito residuo, al cliente non sarà chiesto di sostenere il pagamento della differenza, risultando così liberato dal debito. Elemento importante è che il valore della garanzia sarà stimato con una perizia successivamente all’inadempimento, da parte di un perito scelto dalle parti di comune accordo.
Infine, è bene precisare, che la norma in questione non riguarda i contratti di mutuo già stipulati, ma solo quelli nuovi e l’inserimento di questa clausola non è automatica, ma sono con l’accordo delle parti.
Bisognerà, tuttavia, capire la capacità del cliente/consumatore di stipulare un contratto di mutuo senza l’inserimento di questa clausola, o comunque la sua capacità di non firmare un simile accordo che – come è già successo – potrebbe essere sottoscritto dal consumatore senza che egli se ne renda conto, anche se trovassimo la sua firma sotto un foglio che lo illustra per filo e per segno.

Lucia Cerino (Avvocato)